乌兰浩特市人民政府关于印发《乌兰浩特市业主大会和业主委员会指导规则（试行）》的通知

　　各镇人民政府、街道办事处，市直各部门，斯力很现代农业园区管委会，各企事业单位：

　　现将《乌兰浩特市业主大会和业主委员会指导规则（试行）》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

　　

　　

　　

　　2023年8月24日

　　

　　乌兰浩特市业主大会和业主委员会指导规则

　　（试行）

　　

　　第一章  总则

　　第一条  为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规的规定，结合乌兰浩特市实际，制定本规则。

　　第二条  本市行政区域内业主大会和业主委员会的成立、选举、换届、日常活动和指导、协助和监督适用本规则。

　　第三条  依法登记取得或者通过以下情形取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主：

　　（一）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让的，自法律文书或者征收决定等生效时；

　　（二）因继承取得物权的，自继承开始时；

　　（三）因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时。

　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第四条  业主可以成立业主大会，选举业主委员会。

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

　　第五条  业主大会、业主委员会应当依法履行自治管理职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，接受街道（乡镇苏木）、社区（嘎查村）党组织的指导，接受物业管理主管部门和街道办事处（乡镇苏木人民政府）和社区居（嘎查村）民委员会指导、协助和监督，接受业主的监督。

　　第六条  街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当落实属地管理责任，对成立业主大会和选举产生业主委员会给予指导和协助，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，建立健全党建引领下的社区居（嘎查村）民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制。

　　社区居（嘎查村）民委员会应当依法做好或者依法协助街道办事处（苏木乡镇人民政府）做好业主大会、业主委员会有关工作。

　　

　　第二章  业主大会筹备

　　第七条  业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且全体一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　一个物业管理区域内，房屋交付的专有部分面积百分之五十以上的，已出售并交付使用的物业建筑面积占建筑物总面积达到百分之五十以上的，或者已出售并交付使用的物业建筑面积占建筑物总面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，应当筹备成立业主大会。建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处（苏木乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面报告。

　　建设单位未及时书面报告的，以及未成立业主大会的原有住宅项目，十名以上业主可以联名向物业所在地的社区居（嘎查村）民委员会提出申请，由社区居（嘎查村）民委员会代业主向街道办事处（苏木乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面申请。街道办事处（苏木乡镇人民政府）也可以根据物业管理区域实际情况指导和监督社区居（嘎查村）民委员会主动发起成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。

　　已投入使用但尚未划分物业管理区域，或者需要调整物业管理区域的，物业项目所在地街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当书面征求市人民政府物业管理主管部门意见，并充分征求业主意见后予以划分或者调整，并在相应区域内显著位置进行公告。

　　第八条  划分为一个物业管理区域且分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。

　　第九条  街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当在收到成立业主大会的书面报告或者书面申请后十日内，向建设单位与物业服务人核实是否符合召开首次业主大会会议的情形。符合的，应当在收到书面报告或者书面申请后六十日内组织、指导、协调成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。不符合的，应当告知原因，并及时在该物业管理区域显著位置公示。

　　第十条  筹备组一般由业主代表、建设单位代表、物业所在地街道办事处（苏木乡镇人民政府）、社区居（嘎查村）民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十一人单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。

　　建设单位不存在或者经书面通知后未委托代表参加筹备组的，可以不作为筹备组成员。

　　建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（苏木乡镇人民政府）的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　（一）物业管理区域证明；

　　（二）房屋及建筑物面积清册；

　　（三）业主名册；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）交付使用共用设施设备的证明；

　　（六）物业服务用房配置证明；

　　（七）其他有关的文件资料。

　　第十一条  筹备组中业主代表应当具有业主身份，并符合业主委员会成员候选人条件，由业主自荐或者推荐产生。业主自荐或者推荐时，应当说明进入筹备组中业主代表的姓名、年龄、职业、工作单位、联系方式、不动产登记信息、社会表现情况等。街道、社区党组织应当加强对筹备组中业主代表人选的审核把关。

　　鼓励自荐或者推荐中国共产党党代表、人大代表和政协委员身份的业主参加筹备组。

　　筹备组组长由街道办事处（苏木乡镇人民政府）代表担任，也可由街道办事处（苏木乡镇人民政府）委派社区（嘎查村）负责人担任。

　　第十二条  街道办事处（乡镇人民政府）应当将确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公示七日以上。

　　公示期间，业主对所公示筹备组成员有异议的，可以书面向街道办事处（苏木乡镇人民政府）提出异议请求，并提供异议请求的有关证明材料。街道办事处（苏木乡镇人民政府）收到业主书面异议请求后，应当予以协调解决。公示期满后，不再受理异议请求。

　　第十三条  筹备组成员名单公示无异议或者异议已经协调解决的。筹备组应当发布筹备组成立公告。筹备组自公告发布之日起成立。

　　筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处（苏木乡镇人民政府）印章。

　　街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当对筹备组成员开展筹备相关培训。

　　筹备组中业主代表拟提名为业主委员会成员候选人的，其筹备组成员资格即行终止，街道办事处（乡镇人民政府）应当确定递补人选进入。

　　第十四条  筹备组应当履行下列职责：

　　（一）确认并公示业主身份、人数和业主专有部分面积，确定业主投票权数；

　　（二）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

　　（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

　　（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

　　（五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；

　　（六）拟定业主委员会选举办法；

　　（七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　第十五条  筹备组应当遵守以下工作原则：

　　（一）筹备组会议由筹备组组长召集和主持；

　　（二）筹备组作出的决定应当经筹备组过半数以上成员同意；

　　（三）筹备组会议要形成书面记录，并经筹备组组长签字确认；

　　（四）筹备组成员是自然人的，不能委托代理人参加会议；

　　（五）筹备组应当自组成之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

　　第十六条  筹备组组长履行以下职责：

　　（一）召集和主持筹备组会议；

　　（二）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；

　　（三）签发筹备组公告；

　　（四）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的书面材料上签字；

　　（五）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。

　　筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，经筹备组中二分之一以上成员签字确认，可以向街道办事处（苏木乡镇人民政府）书面申请另行指定组长，街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当及时指定。

　　第十七条  建设单位、业主、物业服务人应当对筹备组筹备工作和召开首次业主大会会议给予配合，不得阻扰。

　　筹备组需要查询建筑物面积清册、核实业主身份等事项的，由街道办事处（乡镇人民政府）出具相应衔接函件，自然资源、住房和城乡建设等有关主管部门按照函件载明事项，依法予以协助。

　　第十八条  管理规约应当包含以下事项：

　　（一）物业使用、维护、管理；

　　（二）建筑物及其附属设施的维修资金筹集、管理和使用；

　　（三）物业共有部分的经营与收益分配；

　　（四）业主共同利益的维护与共同管理权的行使；

　　（五）业主应履行的义务；

　　（六）违反管理规约应当承担的责任；

　　（七）其他事项。

　　第十九条  业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

　　（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

　　（二）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

　　（三）业主大会会议的表决程序；

　　（四）业主委员会的职责；

　　（五）业主委员会议事规则；

　　（六）业主委员会成员的资格、人数和任期等；

　　（七）业主委员会换届程序、补选办法等；

　　（八）业主投票权数的确定方法；

　　（九）业主代表的产生方式；

　　（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

　　（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　第二十条  筹备组成员辞职或者因其他原因不能担任筹备组成员的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时组织进行增补。

　　因筹备组成员缺失超过二分之一以上人数或者因其他原因造成筹备组不能履行职责或者逾期未完成筹备工作的，筹备组应当在物业管理区域内显著位置公告并说明理由，筹备组自公告之日起自动解散。符合第七条规定的，可以重新申请召开首次业主大会。

　　第二十一条  首次业主大会筹备工作结束后，筹备组应当在业主委员会备案之日起十日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

　　

　　第三章  业主大会活动

　　第二十二条  业主大会履行以下职责：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务人或者其他管理人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（九）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用和业主委员会委员工作补贴以及标准；

　　（十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主大会作出决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第二十三条  业主大会会议表决可以采用集体讨论、书面征求意见或者线上业主大会表决平台进行。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　首次业主大会的表决票选项应当明确为同意、反对和弃权三项，业主大会议事规则可以约定增加同意多数票意见的表决票选项。

　　业主大会会议采取书面方式表决的，会议召集人应当于业主大会会议召开前，印制好表决票，做好表决票印制数量和编号登记，并将表决票送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。进行统票时，应当有各不少于二名的业主代表和社区居（嘎查村）民委员会代表参与现场监督。

　　线上业主大会表决平台应当满足实名认证的条件。通过线上业主大会表决平台召开的业主大会的各类事项表决情况应当建立档案管理。

　　对无法使用线上业主大会表决平台或者书面方式进行投票表决的老年人、残疾人等业主，筹备组或者业主委员会等应当入户提供帮助。

　　第二十四条  业主大会因未达到法定人数要求无法有效召开的，组织方应当动员缺席未表决业主在十五日内补充表决。

　　第二十五条  业主大会会议采取记名投票方式进行表决，不得对未公示的议题进行表决。

　　业主大会会议有多项议题，业主仅就部分议题进行投票表决，视为进行有效投票，纳入该议题投票结果的计算。同一业主在投票期限内只能行使一次投票权，投票后不得更改。

　　第二十六条  业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。被委托人应当提供委托人和本人身份证明材料、委托人签署的授权委托书、委托人不动产权属证明的复印件，按照受委托事项、权限以及期限，代表业主行使权利。

　　每位代理人接受的委托名额不得超过三个。

　　第二十七条  业主人数较多，业主可以幢、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法在业主大会议事规则中明确。

　　业主以幢、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前三日内，就需要业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。

　　第二十八条  提交业主大会会议表决的事项，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。

　　业主大会会议拟表决事项应当在表决前书面向街道（苏木乡镇）或者社区（嘎查村）党组织报告，并在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于十五日。公示期内，业主可以对拟表决事项提出建议和意见，业主委员会应当予以参考，可以对拟表决事项的具体内容进行修改，并接受业主质询。拟表决事项经修改后应再次进行公告。

　　首次业主大会会议公示期内，业主对公示内容提出异议的，筹备组应当予以复核并作出答复。

　　第二十九条  首次业主大会会议应当对以下事项依次表决：

　　（一）表决通过业主大会议事规则、管理规约；

　　（二）选举产生业主委员会；

　　（三）表决通过需要首次业主大会会议议决的其他事项。

　　业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程的草案经表决未通过的，筹备组应当征求业主意见进行相应修改后，重新组织表决。

　　第三十条  业主大会会议因故无法按期完成投票的，组织方可以在物业管理区域内公告相关情况，并适当延长期限，但延长期限原则上不超过十五日。

　　第三十一条  业主可以幢、单元为单位，共同决定本幢或者本单元范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。事项范围、议事方式、程序应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

　　第三十二条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议每年至少召开一次，具体内容和召开次数由业主大会议事规则约定。

　　业主大会定期会议召开前七日内，业主委员会应当在物业管理区域显著位置公告以下内容：

　　（一）物业管理情况报告；

　　（二）业主委员会工作情况报告；

　　（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况报告；

　　（四）利用物业共有部分进行经营活动所得的收益和使用情况报告；

　　（五）物业管理的其他有关事项。

　　第三十三条  有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议或者情形发生之日起二十日内组织召开业主大会临时会议：

　　（一）百分之二十以上业主提议的；

　　（二）物业管理区域内发生物业服务人停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的；

　　（三）业主委员会成员缺额人数超过半数的；

　　（四）业主大会议事规则或者管理规约规定需要召开业主大会临时会议的其他情形。

　　第三十四条  业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，物业项目所在地街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期召开。逾期仍不召开的，可以由社区居（嘎查村）民委员会在街道办事处（苏木乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。

　　第三十五条  业主大会组织者应当记录业主大会会议时间、形式、表决事项和表决结果等内容，并存档。首次业主大会的决定公告应当加盖街道办事处（苏木乡镇人民政府）印章。

　　物业管理区域的业主大会会议只能由筹备组或换届小组、任期内的业主委员会或者物业管理委员会、社区居（嘎查村）民委员会组织召开。

　　第三十六条  业主大会决定利用共有部分开展经营活动的，可以授权业主委员会管理，也可以采用合同方式委托物业服务人或者其他经营主体经营。

　　利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。业主共有部分收益应当优先用于补充建筑物及其附属设施的维修资金。

　　第三十七条  业主共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户，共有资金账户由业主委员会管理，共有部分收益应当及时转入共有资金账户，并于每年定期公示收益情况。

　　物业管理区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对共有部分收益收支情况提出书面异议的、业主大会决定或者业主大会议事规则、管理规约作出约定的，业主委员会应当委托第三方机构对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用在共有部分收益中列支。

　　第三十八条  业主大会组织者应当以书面形式及时在物业管理区域内公告业主大会的决定，公告应当加盖业主大会印章，公告期不少于十日。

　　业主对公告表决结果有异议的，应当在公告期内向业主大会组织者提出核查请求，并提交有效线索、相关证明材料。业主大会组织者应当在十日内向业主反馈核查结果。业主对核查结果仍有异议的，由街道办事处（苏木乡镇人民政府）核实处理。经街道办事处（苏木乡镇人民政府）核实确有影响表决结果问题的，会商市人民政府物业管理主管部门后可以废止相关事项表决结果。

　　公告期内无异议的，业主大会组织者应当在十日内，将表决情况报告以及业主的选票、表决票和书面委托书等资料移交至社区居（嘎查村）民委员会保管以备查询，保管期限不少于五年。采用线上业主大会表决平台的，业主投票信息保存应当不少于五年。

　　

　　第四章  业主委员会

　　第三十九条  业主委员会应当履行下列职责：

　　（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；

　　（二）召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况，并在物业管理区域内显著位置向业主公布，接受业主监督；

　　（三）制定业主委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案；

　　（四）拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主大会确定；

　　（五）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会确定；

　　（六）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人办理交接手续，与新选聘的物业服务人办理移交手续；

　　（七）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

　　（八）督促业主交纳物业费及其他相关费用；

　　（九）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷；

　　（十）支持、配合社区居（嘎查村）民委员会依法履行职责，接受街道（苏木乡镇）、社区（嘎查村）党组织的指导，接受社区居（嘎查村）民委员会的指导和监督；

　　（十一）监督管理规约的实施；

　　（十二）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会的活动经费及成员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法和标准由业主大会决定。业主大会可以授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准。

　　第四十条  业主委员会由业主大会选举产生，人数由业主大会根据实际情况按照三人至十一人的单数确定，每届任期三至五年，可连选连任。鼓励和支持业主中符合条件的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会委员，逐步实现党员比例达到50%以上，推动业主委员会成立党组织，充分发挥党组织和党员战斗堡垒和先锋模范作用，保障物业管理健康发展。

　　业主委员会成员出现空缺时，设有候补成员的，由候补成员依次递补。

　　业主委员会成员具体数额、具体任期和候补成员候补程序应当在业主大会议事规则中明确。

　　第四十一条  业主委员会成员、候补成员应当为本物业服务管理内的自然人业主或者非自然人业主授权的代表，并符合下列条件：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强，并提交书面承诺；

　　（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

　　（四）具备履行职责的健康条件、具有一定组织能力和相应的时间；

　　（五）法律、法规规定的其他条件。

　　第四十二条  业主委员会成员候选人通过下列方式产生：

　　（一）业主自荐或三名以上业主联名推荐；

　　（二）业主大会筹备组推荐；

　　（三）街道（苏木乡镇）或者社区（嘎查村）党组织推荐。

　　街道（苏木乡镇）、社区（嘎查村）党组织应当加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。鼓励中国共产党党代表、人大代表和政协委员身份的业主参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。

　　第四十三条  有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员、候补成员：

　　（一）被人民法院纳入失信被执行人名单的；

　　（二）在物业管理活动中，违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的；

　　（三）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业管理区域的物业服务人任职或者与该物业服务人有其他利害关系；

　　（四）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋的；

　　（五）恶意欠缴物业服务费或者住宅专项维修资金等拒不遵守管理规约、履行业主义务的；

　　（六）为达到个人目的，恶意煽动业主群访群闹，扰乱正常管理秩序的；

　　（七）法律、法规规定或者业主大会议事规则、管理规约约定其他不得担任业主委员会成员的情形。

　　第四十四条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持以下材料向物业所在地街道办事处（苏木乡镇人民政府）备案：

　　（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

　　（二）业主大会表决通过的管理规约、业主大会议事规则；

　　（三）业主大会决定的其他重大事项。

　　备案材料齐备的，街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当在收到备案材料十个工作日内发出业主委员会的备案证明，并将备案情况书面告知市人民政府物业管理主管部门。

　　因管理规约、业主大会议事规则、业主委员会成员等事项内容发生变更时，业主委员会应当自变更之日起三十日内到原备案机关办理变更备案。

　　第四十五条  业主委员会收到备案证明后，业主委员会持备案手续相关材料向公安机关或者公安机关许可的印章刻制单位依法申请刻制相关印章。印章可以根据业主大会议事规则或者业主委员会的请求由物业所在地社区居（嘎查村）民委员会代为保管。

　　第四十六条  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

　　业主委员会主任除应当符合第四十一条规定外，还应当符合以下条件：

　　（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；

　　（二）具有良好的职业道德，遵纪守法；

　　（三）熟悉物业管理相关法律、法规、规章、政策和标准。

　　第四十七条  业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议。会议由主任召集和主持；主任不能履行职责或不履行职责的，由副主任召集和主持；副主任不能履行职责或不履行职责的，由半数以上成员从其他成员中推举一名代表召集和主持。业主委员会会议应当有过半数成员出席，每名成员拥有一票表决权。业主委员会成员不能委托代理人参加会议。

　　业主委员会根据业主大会授权决定大额建筑物及其附属设施的维修资金使用、小区公共收益支出、公共设施完善等事项前，应当主动向街道（苏木乡镇）及社区（嘎查村）党组织报告。业主委员会应当于会议召开七日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议可以邀请街道（苏木乡镇）及社区（嘎查村）党组织代表参加。

　　业主委员会作出的决定，应当经出席的委员过半数同意。形成书面记录并经参会成员书面签字确认，并告知物业所在地的社区居（嘎查村）民委员会，认真听取社区居（嘎查村）民委员会的建议，自作出决定之日起三日内以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告期不少于七日。

　　第四十八条  业主委员会应当及时在物业管理区域显著位置和相关信息服务平台上公示下列事项，并将相关资料存档：

　　（一）管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）物业服务合同；

　　（三）业主大会和业主委员会的决定；

　　（四）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；

　　（五）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（六）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

　　（七）业主委员会成员支付物业费、交存建筑物及其附属设施的维修资金等情况；

　　（八）业主委员会备案情况；

　　（九）法律、法规规定和管理规约约定的其他应当向业主公开的情况和资料。

　　前款第一项、第二项的事项应当持续公示；前款第三项的事项应当在作出决定之日起三日内公示，公示期不少于三十日；前款第四项至第八项的事项，应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

　　第四十九条  业主委员会应当将下列属于物业管理区域内业主共同所有的档案资料编号造册，并指定专人管理：

　　（一）物业管理区域内的项目信息资料；

　　（二）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则及物业服务合同；

　　（三）业主大会、业主委员会会议记录、作出的决定等书面材料；

　　（四）业主委员会备案材料和本物业管理区域内其他有关制度；

　　（五）建筑物及其附属设施的维修资金、利用物业共有部分经营所得收益及工作经费的收支情况清册；

　　（六）业主委员会选举工作、印章使用登记、财务会计等档案；

　　（七）业主名册及联系方式、业主建议及意见；

　　（八）相关公示、公告；

　　（九）业主共同决定事项的表决资料；

　　（十）其他有关材料。

　　第五十条  业主委员会及其成员不得有下列行为：

　　（一）擅自动用住宅专项维修资金或挪用、侵占业主共有财产；

　　（二）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；

　　（三）利用职务之便索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益、报酬；

　　（四）明示、暗示物业服务人减免物业费、停车费；

　　（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

　　（六）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；

　　（七）打击、报复、诽谤有关投诉、举报人；

　　（八）未经业主大会授权，擅自解聘或者选聘物业服务人；

　　（九）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

　　（十）拒不执行业主共同决定的事项；

　　（十一）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

　　有前款行为的，社区居（嘎查村）民委员会在报请街道办事处（苏木乡镇人民政府）同意后，可临时终止业主委员会或相关成员履职权限，并提请业主大会终止成员资格并公告全体业主，同时报告有关执法部门依法处理。

　　第五十一条  业主委员会成员有下列情形之一的，其职务自行终止：

　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

　　（三）丧失履行职责能力的；

　　（四）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；

　　（五）拒不履行业主义务的；

　　（六）向物业服务人销售商品、承揽业务、牟取不当利益的；

　　（七）侵犯业主合法权益的；

　　（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的情形。

　　终止业主委员会成员资格的程序由业主大会议事规则规定。

　　第五十二条  街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当建立业主委员会成员履职负面清单。业主委员会成员以书面方式提出辞职请求或者出现负面清单情形的，由业主委员会或者街道办事处（苏木乡镇人民政府）暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。

　　业主委员会成员履职负面清单包括：

　　（一）干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

　　（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料或者擅自使用、拒不移交业主大会、业主委员会印章；

　　（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

　　（四）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同，擅自决定应当由业主或者业主委员会共同决定的事项；

　　（五）挪用、侵占业主共有财产或者将业主共有财产借给他人、设定担保；

　　（六）收受建设单位、物业服务人和有利害关系的其他单位、个人提供的财物或者其他利益；

　　（七）违法收集、泄露业主信息；

　　（八）侵害业主合法权益的其他行为；

　　（九）其他履职负面清单的行为。

　　第五十三条  经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主联名，或者三分之一以上业主委员会成员联名，可以向业主委员会提出终止业主委员会部分成员的书面建议，业主委员会应当自收到终止建议之日起三十日内提请业主大会表决。业主委员会未按时提请业主大会表决的，提出终止建议的业主或者业主委员会成员可以请求街道办事处（苏木乡镇人民政府）责令限期召开业主大会会议；逾期仍不召开的，可以由社区居（嘎查村）民委员会在街道办事处（苏木乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。

　　第五十四条  业主委员会应当在业主委员会成员资格终止之日起七日内，将有关情况在物业管理区域显著位置公示。资格终止的业主委员会成员应当在终止之日起三日内向业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。

　　业主大会议事规则可以对业主委员会主任、财务负责人离任审计事项作出约定。

　　第五十五条  业主委员会成员资格终止或者被终止后缺员的，应当由候补成员递补。候补成员全部递补后仍不足总人数的二分之一的，街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当参照本规则首次业主大会会议筹备组的规定组建换届小组，选举新一届业主委员会成员。

　　第五十六条  业主委员会应当在距任期届满三个月前书面报告街道办事处（苏木乡镇人民政府），在街道办事处（苏木乡镇人民政府）指导下，按照业主大会议事规则组建换届小组，召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　换届工作小组工作人员由下列人员组成：

　　（一）原业主委员会成员；

　　（二）街道办事处（苏木乡镇人民政府）所派人员；

　　（三）社区居（嘎查村）民委员会工作人员；

　　（四）其他业主代表。

　　业主委员会未按期报告并组建换届小组的，街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当发出换届通知书，督促其履行职责。业主委员会任期届满仍未组建换届小组的，街道办事处（乡镇人民政府）应当参照上述规定组建换届小组。

　　第五十七条  新一届业主委员会产生之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处（苏木乡镇人民政府）指导监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处（苏木乡镇人民政府）责令移交。有侵占公共财物、隐匿会计账簿等违法行为的，由公安机关依法调查、处理。

　　业主委员会任期届满，换届未产生新一届业主委员会的，或者其他原因导致业主委员会解散的且六个月内未组织换届的，原业主委员会应当向街道办事处（苏木乡镇人民政府）指定单位移交前款资料，由指定单位代为保管。

　　业主委员会届满后不得以业主委员会身份在物业管理区域内发布公示公告，作出的相关决定无效。

　　第五十八条  住宅项目有下列情形之一的，物业所在地街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当组织成立物业管理委员会临时代行业主大会、业主委员会职责：

　　（一）不具备成立业主大会条件的；

　　（二）具备成立业主大会条件但确有困难一年内未成立的；

　　（三）业主大会成立后，未能依法选举产生业主委员会的；

　　（四）业主委员会不正当履行职责或者无法正常履行职责达三个月以上的。

　　第五十九条  物业管理委员会由社区居（嘎查村）民委员会、业主、物业使用人代表等三人以上单数组成，其中业主代表人数应占全体成员的半数以上。物业管理委员会主任由社区居（嘎查村）民委员会代表担任，副主任由社区居（嘎查村）民委员会指定一名业主代表担任。

　　业主代表的产生和资格审查参照业主委员会委员候选人有关规定执行。

　　物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。业主对业主代表人选有异议的，由街道办事处（苏木乡镇人民政府）协调处理。

　　物业管理委员会持街道办事处（苏木乡镇人民政府）出具的成立证明相关材料申请刻制物业管理委员会印章。

　　第六十条  物业管理委员会的工作期限不超过三年，期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处（苏木乡镇人民政府）重新组建物业管理委员会。

　　已成立业主大会、选举产生业主委员会，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当在三十日内解散物业管理委员会，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　物业管理委员会履职期间，物业所在地街道办事处（苏木乡镇人民政府）对能够选举业主委员会的，应当及时指导业主大会选举产生。物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

　　

　　第五章  指导监督

　　第六十一条  建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务的，业主、筹备组可以向物业所在地街道办事处（苏木乡镇人民政府）报告，由街道办事处（苏木乡镇人民政府）责令其限期改正；拒不改正的，街道办事处（苏木乡镇人民政府）可将情况书面抄送市人民政府物业管理主管部门，由市人民政府物业管理主管部门责令建设单位改正。

　　第六十二条  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第六十三条  业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违法活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第六十四条  街道办事处（苏木乡镇人民政府）可于社区居（嘎查村）民委员会组建业主委员会监事会，对业主委员会履职尽责情况予以监督管理。

　　业主委员会监事会由辖区内派出所、社区居（嘎查村）民委员会、街道办事处（苏木乡镇人民政府）物业管理部门、街道办事处（苏木乡镇人民政府）纪检监察干部、物业服务人、业主代表、物业使用人代表等七人以上单数组成。

　　（一）业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，业主委员会监事会可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的嘎查村民委员会或社区居民委员会在苏木乡镇人民政府或街道办事处的指导和监督下组织召开。

　　（二）按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，可在业主委员会监事会监督下由苏木乡镇人民政府或街道办事处指定的业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，业主委员会监事会可以责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，可由业主委员会监事会联系相关部门依法追究责任人的法律责任。

　　（四）业主委员会及其成员存在第五十条规定不得出现的行为的，业主委员会监事会可以可向业主大会建议罢免该业主委员会和业主委员会委员。

　　（五）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主委员会监事会应及时向苏木乡镇人民政府或街道办事处报告，由苏木乡镇人民政府或街道办事处责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　

　　第六章  附  则

　　第六十五条  业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

　　专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。

　　业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。

　　第六十六条  一个专有部分有两个以上所有权人的，共有人所代表的业主人数为一人，应当推选一人行使表决权，在规定期限内未推选的，表决在前的人计入有效表决。

　　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

　　业主为法人或者其他组织的，采用书面表决的，表决票应当加盖公章。

　　第六十七条  市人民政府物业管理主管部门可以根据本规则制定业主大会活动的相关材料范本，由街道办事处（苏木乡镇人民政府）指导监督业主大会筹备组根据物业管理区域实际情况进行修正。

　　第六十八条  本规则中所称的“以上”“届满”“少于”，包括本数。

　　

　　附件：1.乌兰浩特市住宅小区管理规约（示范文本）

　　2.乌兰浩特市住宅小区业主大会议事规则（示范文本）

　　      3.乌兰浩特市住宅小区物业管理委员会组建流程

　　

　　附件1

　　

　　乌兰浩特市住宅小区管理规约

　　（示范文本）

　　

　　第一章 总 则

　　第一条  为维护本物业管理区域内全体业主的合法权益， 保障物业的安全与合理使用，维护公共环境和正常秩序，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规的规定，制订本规约。

　　第二条  本规约自首次业主大会会议批准之日起生效，对本物业管理区域内的业主、物业使用人均具有约束力。  

　　

　　第二章 物业基本情况

　　第三条 本物业管理区域的基本情况：

　　    物业名称：

　　    坐落位置：

　　总建筑面积（平方米）：

　　物业类型：

　　    业主总户数：

　　物业管理区域四界：

　　东至：

　　南至：

　　西至：

　　北至：

　　第四条  以下物业共用部位、共用设施设备归全体业主共有：

　　1.物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地；

　　2.共用部位，即业主共同使用的房屋的基础、承重结构、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面，门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道及墙面、管道井等根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位；

　　3.共用设施设备，即业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备；

　　4.建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主共有的物业；

　　5.其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备。

　　第五条 本物业管理区域内的物业管理用房位于              ，建筑面积     平方米，其中业主委员会办公用房位于              ，建筑面积     平方米。该物业管理用房由建设单位按照规定配置，属全体业主所有，无偿专用于物业管理、服务工作，未经业主大会同意，任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得分割、租赁、转让和抵押。

　　

　　第三章  业主的权利和义务

　　第六条  业主的权利

　　（一）享有所拥有物业的各项法定权利；

　　（二）按照《物业服务合同》的约定，接受物业服务人提供的服务；监督物业服务人履行物业服务合同；

　　（三）根据法律、法规的规定提议召开业主大会会议，行使投票权；

　　（四）选举业主委员会成员、业主代表，并享有被选举权；

　　（五）作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）对本物业管理区域内物业管理的公共事项向物业服务人提出意见和建议；

　　（八）对本物业管理区域内共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督住宅专项维修资金、业主委员会工作经费的管理和使用；

　　（十）监督本小区业主共有资金的收支情况；

　　（十一）协助物业服务人依法劝阻、制止本物业管理区域内影响和侵害业主共同利益的行为，直至提起诉讼；

　　（十二）法律、法规规定的其他权利。

　　第七条  业主的义务

　　（一）自觉遵守本规约，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的法律、法规规定和约定，积极配合物业服务人和相关单位做好物业管理工作。

　　（二）按照《物业服务合同》的约定按时足额交纳相关费用。

　　（三）按照国家有关规定缴存、使用、续筹住宅专项维修资金。

　　（四）执行业主大会和业主委员会作出的决定；

　　（五）合理、安全使用房屋，按照相关规定履行房屋检查、修缮义务。

　　（六）积极配合物业服务人做好共用部位、共用设施设备的维修、养护和巡检工作。

　　（七）按规定办理装饰装修登记，接受物业服务人和相关部门对装饰装修行为的巡检、检查，配合相关部门对违法拆改行为的查处；

　　（八）按照规定分类投放生活垃圾；

　　（九）法律、法规规定的其他义务。

　　（十）

　　

　　第四章  物业管理方式

　　第八条  本物业管理区域依据法律法规、本规约和业主大会议事规则对本物业管理区域共有部分行使共同管理权，决定委托物业服务人提供物业服务或自行管理。

　　第九条  业主大会授权业主委员会与物业服务人签订物业服务合同。

　　第十条  业主大会可以决定采用招投标或者协议的方式选聘物业服务人。

　　业主大会决定采用招投标方式选聘物业服务人的，依照相关规定选聘物业服务人。

　　业主大会决定采用协议方式选聘物业服务人的，业主委员会应当将拟选聘物业服务人的基本情况（含信用状况、专业人员的配备、管理实绩等）、拟签订的物业服务合同的主要内容（包括物业服务项目、收费标准、合同期限和违约责任等）予以公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容予以公示，并按照业主大会规定的程序确认调整合同。

　　第十一条  业主委员会应当每年至少组织一次物业服务质量检查，并将检查结果告知全体业主，检查办法由业主委员会征求物业服务人意见后制定并实施。

　　

　　第五章  物业的使用

　　第十二条  业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍建筑物的正常使用，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第十三条  业主应按照和谐相处、使用安全方便等原则，根据相关法律法规的规定，妥善处理供电、供水、供气、排污、通行、通风、采光、装饰装修、环卫、环保、动物饲养等方面的相邻关系。

　　第十四条  业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主将住宅改变为经营性用房的，应当遵守相关法律、法规的规定，影响相邻人合法权益的，应当经有利害关系的业主书面同意，并依法办理有关手续，同时告知物业服务人或业主委员会（物业管理委员会）。

　　第十五条  物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；

　　（二）违法搭建建筑物、构筑物，违法挖掘地下空间，破坏或者擅自改变房屋外观；

　　（三）改变设计图纸确定的卫生间、厨房位置，将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方；

　　（四）擅自改变按照规划建设的公共建筑和公用设施设备用途；

　　（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

　　（六）擅自利用物业公用部位、公用设施设备进行经营；

　　（七）堆放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物质的物品，排放有毒、有害、异味物质等；

　　（八）夜间（晚20时至晨8时）和午间（12时至14时）在交付使用的住宅楼进行产生噪声污染的装饰装修活动，或者发出严重干扰周围居民生活的环境噪声；

　　（九）损坏或者擅自停用消防设施和器材，占用、堵塞、封闭安全出口、消防通道、消防登高场地等消防场地；

　　（十）侵占公共绿地、毁坏绿化和绿化设施，或者在共用场地擅自种植；

　　（十一）高空抛物，违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物，焚烧垃圾；

　　（十二）违规饲养动物和家禽家畜，影响物业管理区域环境卫生和业主正常生活；

　　（十三）法律、法规禁止的其他行为；

　　（十四）

　　第十六条  业主和物业使用人在装饰装修时，应当遵守下列管理规定：

　　（一）需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，并与其签订装饰装修管理协议，服从相关管理单位和物业服务人的管理。

　　（二）按照装饰装修管理协议，遵守装修注意事项，不得从事装饰装修管理协议中的禁止行为。

　　（三）因装饰装修房屋影响共用部位、共用设备设施的安全使用和维修养护以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时予以修复处理，由此造成的损失，相关责任人要及时予以赔偿。

　　（四）在指定地点放置装饰装修材料及垃圾，不得擅自占用共用部位和公共场所。

　　（五）严格遵守装修施工时间（上午：8时至12 时；下午：14时至18时），其他时间不得施工，法定休息日不得施工，以免噪音扰民。

　　（六）不得擅自在房屋建筑的外墙上安装防盗网、遮阳蓬、防护栏、晒衣架、花架、鞋架、封闭阳台等。如需安装上述防盗网等物件或封闭阳台的，要注意安装牢固，防止跌落，并按照物业服务人统一安排的式样、规格、颜色进行施工。

　　（七）业主安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，没有预留位置的，应当按物业服务人事先指定的位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理措施。

　　（八）

　　第十七条  业主和物业使用人在治安、消防管理方面，应遵守下列约定：

　　（一）在本物业管理区域内发现行为可疑人员应及时与物业服务人或相关部门联系；

　　（二）加强自身安全防范意识，自觉遵守有关安全管理措施；

　　（三）加强消防安全意识，了解防火、自救常识；

　　（四）爱护各种消防设施设备，遵守消防各项规定，发现火灾隐患，应及时通知物业服务人或业主委员会（物业管理委员会）处理；

　　（五）禁止在本物业管理区域内燃放烟花爆竹；

　　(六）禁止在共有楼梯间、楼道或者疏散通道、安全出口等非指定区域停放电动车和为电动车充电。

　　（七）

　　第十八条  业主和物业使用人在车辆行驶和停放方面，应遵守下列规定和约定：

　　（一）车辆应在指定的停车位（停车区域）停放，禁止占用、堵塞消防通道和公共通道等；

　　（二）按照规定或约定交纳停车管理服务费用；

　　（三）严格按照交通标识的要求行驶车辆，车辆进入本物业管理区域应低速行驶；

　　（四）爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任；车位只可用作停放车辆，禁止堆放杂物、安装设施或改作他用；

　　（五）禁止在本物业管理区域内试车、练车；

　　（六）机动车辆按规定进出，驾车人应主动出示证件，服从管理人员的指挥；

　　（七）在本物业管理区域内机动车辆严禁鸣喇叭；

　　（八）业主和物业使用人对车辆有保管要求的，应与物业服务人另行签订车辆保管协议。

　　（九）

　　第十九条  本物业管理区域内禁止饲养家禽、家畜、鸽子、大型犬类，对于可以饲养的动物，应遵守下列约定：

　　（一）在小区携犬出户采取束犬绳（链）牵引等安全措施，及时清洁动物在公共区域内排放的粪便；

　　（二）应定期采取动物传染病的防疫措施；

　　（三）禁止利用共用部位饲养动物，不得携动物在公共绿地、儿童娱乐设施、封闭式活动区域活动；

　　（四）不得在晚间22:00时后放任动物发出持续的鸣叫；

　　（五）不得滋扰邻里，如造成相邻业主     （5户/10户）以上书面投诉，应自行将动物清离本物业管理区域。

　　（六）

　　

　　第六章  物业的维护

　　第二十条  物业保修期限内物业出现质量问题的，业主、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人应当及时通知开发建设单位进行修复。开发建设单位不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，业主、业主委员会（物业管理委员会）或者物业服务人可向相关部门进行反映。

　　第二十一条  物业保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他业主的财产安全及生活安宁。

　　    业主因维修养护物业专有部分的需要，必须进入或使用相关业主的物业专有部分时，相关业主应给予必要配合。

　　第二十二条  业主在物业交付使用时按照标准交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金的收取、使用、管理，按照《中华人民共和国民法典》、《住宅专项维修资金管理办法》、《内蒙古自治区物业管理条例》及《乌兰浩特市住宅专项维修资金管理办法（修订）》的具体规定执行。

　　本物业管理区域内发生《乌兰浩特市住宅物业管理条例》及《乌兰浩特市住宅专项维修资金管理办法》中规定的应急使用情形的，由物业服务人或业主委员会（物业管理委员会）按照规定提出应急使用住宅专项维修资金申请。

　　第二十三条  物业服务人对物业的共用部位、共用设施设备进行维修养护时，有关业主应当给予配合。业主阻扰维修养护的进行，造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复并承担赔偿责任。

　　第二十四条  物业服务人为维修养护需要必须进入物业的专有部分时，应事先通知相关业主，相关业主应当配合和支持。

　　    紧急情况下，无法通知相关业主的，为公共利益的需要， 物业服务人可在本地派出所和社区居（嘎查村）民委员会的监督下，进入物业的专有部分进行维修，并应于事后及时通知相关业主。      

　　

　　第七章  业主共有收益

　　第二十五条 利用物业管理区域内的公共道路、公共场地等共用部位和共用设施设备收取的停车费、租赁费、广告费等经营所得收益扣除成本和约定的报酬后属于公共收益，归全体业主共有。

　　本物业管理区域业主公共收益采取下列第   种形式管理：

• 由物业服务人代管，物业服务人应当单独列账，每半年公示物业共用部位、共用设施设备使用、收益情况。
• 业主委员会（物业管理委员会）开设专户进行管理，每半年公示物业共用部位、共用设施设备使用、收益情况。

　　（三）

　　第二十六条 个别业主违反本管理规约，侵害全体业主的共同利益的，业主委员会（物业管理委员会）可以向相关业主主张权利。

　　

　　第八章 违约责任

　　第二十七条  业主存在欠交物业服务费用、公共水电分摊费用和住宅专项维修资金等行为的，或存在损害业主共同权益行为且未改正的，取消其作为业主大会筹备组成员、业主委员会成员候选人和业主委员会成员的资格。

　　第二十八条  在共有楼梯间、楼道或者疏散通道、安全出口等非指定区域停放电动车和为电动车充电的，物业服务人或业主委员会（物业管理委员会）可以采取强制搬离、收取充电器等方式规范电动车停放和充电行为。

　　第二十九条  业主不按划定的停车位（停车区域）停放车辆的，物业服务人或业主委员会（物业管理委员会）有权按照本物业管理区域车辆管理规定处理或强制移动，强制移动所产生的费用由相关业主承担。

　　第三十条  业主违规装饰装修的，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务人或业主委员会（物业管理委员会）当根据物业服务合同或者本管理规约及时予以劝阻、制止。可以在违规行为停止或整改完毕前，禁止施工人员、施工材料、施工工具进入小区。

　　第三十一条  业主违反本规约有关约定的，物业服务人或业主委员会（物业管理委员会）有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向有关部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会（物业管理委员会）也可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为人向人民法院提起诉讼。

　　第三十二条  物业使用人违反本规约的约定，按照业主违反本规约的约定承担责任。

　　

　　第九章 附  则

　　第三十三条  业主转让或者出租物业时，应当将本规约告知受让人或者承租人。

　　第三十四条  本规约生效之日起，本物业管理区域《临时管理规约》自行废止。

　　

　　

　　

　　

　　附件2

　　

　　乌兰浩特市住宅小区业主大会议事规则

　　（示范文本）

　　

　　第一章  业主大会

　　第一条  本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

　　业主大会名称：

　　地址：          街道         社区

　　业主委员会办公地址：

　　第二条  业主大会履行下列职责：

　　（一）制定或者修改业主大会议事规则、管理规约；

　　（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

　　（四）选聘和解聘物业服务人或者其他管理人；

　　（五）拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

　　（六）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；

　　（七）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）依法决定改变共有部分的用途；

　　（九）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；

　　（十）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用和业主委员会委员工作补贴以及标准；

　　（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主大会作出决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条前款第五项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第三条  业主大会会议表决事项不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。

　　第四条  业主大会决定应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的事项。逾期不参加投票业主的专有部分面积和人数计入已表决的多数专有部分面积和人数。但该已表决的多数专有部分面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的三分之二以上和业主总人数的三分之二以上。

　　第五条  业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加，业主大会方为有效。业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　第六条  业主大会定期会议按照下列要求召开：

　　（一）定期会议每年至少召开一次，召开时间为       。业主大会定期会议由业主委员会负责召集。业主大会定期会议召开前三日内，业主委员会应当向业主公告以下内容：

　　1.物业管理情况报告；

　　2.上一年度业主委员会工作情况报告；

　　3.业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况报告；

　　4.利用物业共有部分进行经营活动所得的收益和使用情况报告；

　　5.物业管理的其他有关事项。

　　（二）业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：

　　1.审查业主委员会和物业服务人或者其他管理人的工作计划；

　　2.选举需要补选或者定期改选的业主委员会成员；

　　3.审查业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况

　　4.审查利用物业共有部分进行经营活动所得的收益和使用情况。

　　5.

　　业主委员会在业主大会定期会议召开六十日前，应当就需要业主大会会议表决的有关事项征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。

　　业主委员会应当在会议召开十五日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

　　第七条  有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

　　（一）百分之二十以上业主提议的；

• 物业管理区域内发生物业服务人停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的；
• 涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的；

　　（四）经业主委员会半数及以上委员提议召开的；

　　（五）业主委员会成员缺额人数超过半数的。

　　（六）

　　第八条  业主委员会应当于业主大会召开七日前书面告知街道办事处（苏木乡镇人民政府）和社区居（嘎查村）民委员会。有下列情形之一的，业主可以提请所在地街道办事处（苏木乡镇人民政府）召集业主大会会议。

　　（一）业主委员会逾期不召集会议，经所在地街道办事处（苏木乡镇人民政府）责令限期召开，逾期仍不召开的；

　　（二）未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的；

　　（三）

　　第九条  业主大会会议按照下列程序召开：

　　（一）会议筹备。业主委员会做好会前的各项准备工作。主要包括：草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况、确定会议形式、会议时间、会议地点等工作。

　　（二）发布公告。业主大会会议召开前十五日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时在会议召开七日前，邀请属地街道办事处（苏木乡镇人民政府）和社区居（嘎查村）民委会派员参加，并认真听取意见和建议。

　　（三）召开会议。业主委员会组织召开业主大会，就议事内容进行表决或征求意见。

　　（四）公告大会会议决定。业主委员会将业主大会的会议决定以书面形式在物业管理区域内公告。

　　（五）资料存档。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录，并将会议有关资料存档。

　　第十条  本业主大会会议采用下列方式（   可复选）：

　　（一）集体讨论的形式;

　　（二）书面征求意见形式；

　　（三）使用线上业主大会表决平台。

　　（四）

　　第十一条  采用集体讨论形式召开大会会议的,可以采取以下第   种方式：

　　（一）由业主参加业主大会会议（共有权人应当推选一人参加业主大会会议）;

　　（二）由业主推选业主代表参加会议。

　　第十二条  业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表可以采取以下第     种方式产生:

　　（一）以每楼层为单位,推选产生一名代表;

　　（二）以每单元为单位, 推选产生一名代表;

　　（三）以每幢楼为单位, 推选产生一名代表;

　　（四）划分为   个推荐区域，每个推荐区域推选  名代表。其中：住宅代表  名，非住宅代表  名。                              

　　业主代表应当模范履行业主义务。                                

　　第十三条  业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。

　　第十四条  业主大会表决应当采取下列形式：

　　（一）业主大会会议采用书面表决形式的，表决票采取下列方式（可复选）：□纸质表决票□手机信息□电子邮件□                 □             ；

　　（二）业主大会会议使用线上业主大会表决平台的，参照相关表决要求。

　　第十五条  业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　业主委托代理人参加业主大会会议的，应当符合下列规定：

　　（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主、物业使用人或者社区居（嘎查村）民委会工作人员参加业主大会，但一个受委托人接受的委托名额不得超过三个。

　　（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　（三）书面委托书应当载明委托事项、权限及期限。

　　（四）

　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，不能委托他人参会，应当由业主重新委托业主代表参会。

　　第十六条  业主表决意见应当选择同意、反对、弃权其中一项，表决结果分别统计。业主的表决权按照面积和人数计算。

　　（一）业主的面积表决权数按照下列方法认定：

　　1.专有部分面积，按照不动产登记部门颁发的不动产权属证明所记载的面积计算；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

　　2.建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　（二）业主的人数表决权数按照下列方法认定：

　　1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

　　2.总人数，按照前项的统计总和计算。

　　已领取不动产登记部门颁发的权属证明的车库、车位，按照权属证明记载的面积计算；尚未领取权属证明但具有销售许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。

　　第十七条  本业主大会建立印章管理制度如下：

　　（一）业主大会、业主委员会印章由业主委员会指派专人保管。印章保管人不得将印章转借他人，如确因工作需要或印章保管人外出，由业主委员会会议决定印章暂时保管人，并办理暂时交管手续。印章保管人对印章应当妥善保管，防止印章丢失、被盗和被盗用，如发现上述情况应当立即报告并采取补救措施。

　　（二）业主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。每次印章使用应当有业主委员会半数以上委员签字并记录印章使用信息，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档，业主可以查阅。

　　（三）违反业主大会决定、业主委员会决定使用印章或拒绝使用印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向社会公告并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定，印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。

　　（四）

　　第十八条  业主委员会应当按照财务要求对物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费分别建账管理，并对原始凭证及相关会计资料妥善保管。

　　第十九条  本业主大会印章、档案资料、财务凭证及财物的移交制度如下：

　　（一）业主委员会换届的，新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在十日内，将其保管的印章、档案资料、财务资料以及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会，并做好交接工作。新一届业主委员会未产生的，移交给社区居（嘎查村）民委员会代管。

　　（二）保管业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物的业主委员会成员资格终止的，应当自资格终止之日起三日内向业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物。业主委员会重新确定印章、档案资料或财务凭证、财物保管人，并完成印章、档案资料或财务凭证、财物交接工作。

　　（三）业主委员会成员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处（苏木乡镇人民政府）和社区居（嘎查村）民委员会。在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由社区居（嘎查村）民委员会暂时保管。

　　（四）

　　第二十条  业主大会、业主委员会等开展工作的经费，不得强制要求物业服务企业或其他管理人承担，其工作经费来源，采用下列第（）种筹集方式：

　　（一）业主每月按每平方米建筑面积交纳       元；

　　（二）利用共用部位、共用设施设备产生的业主共有资金；

　　（三）业主及各界人士捐赠。

　　（四）

　　第二十一条  业主大会、业主委员会等工作经费用于下列开支：

• 业主大会、业主委员会会议开支，计       元/年；

　　（二）必要的日常办公等费用，计       元/月；

　　（三）有关人员津贴，共计费用     元/月，具体支付对象如下：

　　1.业主委员会主任，费用      元/月；

　　2.业主委员会成员，费用      元/月；

　　3.         ，费用      元/月。

　　业主共有资金及业主大会、业主委员会等工作经费归全体业主共有，依据法律、法规、管理规约和本议事规则进行财务管理。经费收支账目于每月   号在物业管理区域内公布一次，接受业主大会、业主的监督。

　　

　　第二章  业主委员会

　　第二十二条  业主委员会由业主大会会议依法选举产生，接受业主大会和业主的监督，负责执行业主大会会议决定的事项，并履行下列职责：

　　（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；

　　（二）召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况，并在物业管理区域内显著位置向业主公布，接受业主监督；

　　（三）制定业主委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案；

　　（四）拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主大会确定；

　　（五）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会确定；

　　（六）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人办理交接手续，与新选聘的物业服务人办理移交手续；

　　（七）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

　　（八）督促业主交纳物业费及其他相关费用；

　　（九）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷；

　　（十）支持、配合社区居（嘎查村）民委员会依法履行职责，接受街道（苏木乡镇）、社区（嘎查村）党组织的指导，接受社区居（嘎查村）民委员会的指导和监督；

　　（十一）监督管理规约的实施；

　　（十二）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

　　（十三）

　　第二十三条  业主委员会成员应当符合下列条件：

　　（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

　　（二）遵守国家有关法律、法规；

　　（三）遵守业主大会议事规则、管理规约；

　　（四）模范履行业主义务；

　　（五）按时交纳物业服务费用及其他相关费用；

　　（六）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

　　（七）具有一定组织能力；

　　（八）具备必要的工作时间；

　　（九）业主委员会成员是单位法人的，应由单位法人指定专人并出具书面委托书。

　　（十）

　　第二十四条  业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：

　　（一）被人民法院纳入失信被执行人名单的；

　　（二）在物业管理活动中，违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的；

　　（三）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业管理区域的物业服务人任职或者与该物业服务人有其他利害关系；

　　（四）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋的；

　　（五）恶意欠缴物业服务费或者住宅专项维修资金等拒不遵守管理规约、履行业主义务的；

　　（六）已担任其他物业管理区域业主委员会成员的。

　　（七）

　　第二十五条  业主委员会设成员       名（3至11人单数），其中主任1名，副主任       名。主任、副主任在全体委员中推选产生。选举业主委员会成员时按照成员人数的百分之四十配备候补成员。

　　业主委员会每届任期       年（3至5年），委员可以连选连任。

　　第二十六条  业主委员会成员候选人可以采取以下第   种方式产生：

　　（一）业主自荐或5名以上业主联名推荐；

　　（二）业主大会筹备组推荐；

　　（三）街道（苏木乡镇）或者社区（嘎查村）党组织推荐。

　　（四）

　　第二十七条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处（苏木乡镇人民政府）备案。

　　第二十八条  业主委员会会议分为定期会议和临时会议。

　　定期会议每    月召开一次。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开临时会议：

　　（一）经三分之一以上委员提议；

　　（二）业主委员会主任认为有必要的。

　　（三）

　　第二十九条  业主委员会会议按照下列规则召开：

　　（一）会议由主任召集和主持；主任不能履行职责或不履行职责的，由副主任召集和主持；副主任不能履行职责或不履行职责的，由半数以上成员从其他成员中推举一名代表召集和主持；

　　（二）成员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，业主委员会成员不能委托代理人参加会议。业主委员会召开会议应当提前告知社区居（嘎查村）民委员会，社区居（嘎查村）民委员会可以派员进行指导和监督。

　　（三）业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；

　　（四）业主委员会会议应当有过半数的成员出席，作出决定应当经出席的委员过半数同意，形成书面记录。

　　（五）业主委员会会议作出的决定事项，应当经出席会议的业主委员会成员签名后加盖业主委员会印章，并告知物业所在地的社区居（嘎查村）民委员会，认真听取社区居（嘎查村）民委员会的建议，自作出决定之日起3日内以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告期不少于7日。

　　第三十条   业主委员会及其成员不得有下列行为：

　　（一）擅自动用住宅专项维修资金或挪用、侵占业主共有财产；

　　（二）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；

　　（三）利用职务之便索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益、报酬；

　　（四）明示、暗示物业服务人减免物业费、停车费；

　　（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

　　（六）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；

　　（七）打击、报复、诽谤有关投诉、举报人；

　　（八）未经业主大会授权，擅自解聘或者选聘物业服务人；

　　（九）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

　　（十）拒不执行业主共同决定的事项；

　　（十一）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

　　（十二）

　　业主委员会有前款规定情形之一的，由物业所在地街道办事处（苏木乡镇人民政府）责令限期改正；拒不改正的，有关部门应当依法处理。

　　第三十一条  业主委员会应当及时向业主公示下列信息：

　　（一）业主委员会成员姓名、职责分工和联系方式；

　　（二）管理规约、业主大会议事规则；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）业主大会和业主委员会的决定；

　　（五）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；

　　（六）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

　　（七）业主委员会成员支付物业费、交存建筑物及其附属设施的维修资金等情况；

　　（八）业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员工作补贴详细情况；

　　（九）业主委员会备案情况；

　　（十）法律、法规规定和管理规约约定的其他应当向业主公开的情况和资料。

　　（十一）

　　前款第一项至第三项规定的事项应当持续公示；前款第四项的事项应当在作出决定之日起三日内公示，公示期不少于三十日；前款第五项至第十项的事项，应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

　　业主、物业使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会、物业服务人等应当配合，并予以解释、答复。

　　业主委员会未按照本条规定进行公示的，街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期公示，并通告全体业主。

　　第三十二条  业主委员会应当在距任期届满3个月前书面报告街道办事处（苏木乡镇人民政府），在街道办事处（苏木乡镇人民政府）指导下，组成换届工作小组，按照本议事规则的规定做好业主委员会的换届工作。

　　换届工作小组工作人员由下列人员组成：

　　（一）原业主委员会成员；

　　（二）街道办事处（苏木乡镇人民政府）所派人员；

　　（三）社区居（嘎查村）民委员会工作人员；

　　（四）其他业主代表。

　　业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当发出换届通知书，督促其履行职责。业主委员会任期届满仍未组建换届小组的，街道办事处（乡镇人民政府）应当参照上述规定组建换届小组。

　　第三十三条  换届期间业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人等共同管理事项组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用住宅专项维修资金进行维护、更新、改造的除外。

　　第三十四条  新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况采取下列方式进行审核，审核结果应当在物业管理区域内公示15日：

　　1.邀请街道办事处（苏木乡镇人民政府）或者社区居（嘎查村）民委员进行核查；

　　2.委托第三方进行审计。

　　3.

　　第三十五条  业主委员会成员出现缺员时，由候补成员递补，候补成员全部递补为成员后仍有缺员时，召开业主大会会议补选。业主委员会成员变动后，业主委员会应当自变更之日起三十日内到原备案机关办理变更备案。

　　第三十六条  业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员资格自行终止：

　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

　　（三）丧失履行职责能力的；

　　（四）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；

　　（五）拒不履行业主义务的；

　　（六）向物业服务人销售商品、承揽业务、牟取不当利益的；

　　（七）侵犯业主合法权益的；

　　（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的情形。

　　（九）

　　第三十七条 业主委员会成员有下列情形之一的，业主委员会应当决定中止其成员资格，并予以公示，提请下一次业主大会会议终止其成员资格：

　　（一）干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

　　（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料或者擅自使用、拒不移交业主大会、业主委员会印章；

　　（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

　　（四）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同，擅自决定应当由业主或者业主委员会共同决定的事项；

　　（五）挪用、侵占业主共有财产或者将业主共有财产借给他人、设定担保；

　　（六）收受建设单位、物业服务人和有利害关系的其他单位、个人提供的财物或者其他利益；

　　（七）违法收集、泄露业主信息；

　　（八）不履行业主委员会成员职责，无故连续缺席业主委员会会议三次以上的；

　　（九）故意诱导、唆使业主拒交物业服务费用；

　　资格终止的业主委员会成员，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

　　第三十八条  业主委员会应当建立包含下列内容的工作档案：

　　（一）物业管理区域内的项目信息资料；

　　（二）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则及物业服务合同；

　　（三）业主大会、业主委员会会议记录、作出的决定等书面材料；

　　（四）业主委员会备案材料和本物业管理区域内其他有关制度；

　　（五）建筑物及其附属设施的维修资金、利用物业共有部分经营所得收益及工作经费的收支情况清册；

　　（六）业主委员会选举工作、印章使用登记、财务会计等档案；

　　（七）业主名册及联系方式、业主建议及意见；

　　（八）相关公示、公告；

　　（九）业主共同决定事项的表决资料；

　　（十）其他相关资料。

　　（十一）

　　业主大会、业主委员会会议记录、作出的决定等书面材料档案管理存档期不少于   年，一般资料存档期不少于   年。

　　

　　第三章  业主监督

　　第三十九条  业主可以就业主大会运行情况和业主委员会会履行职责情况，行使下列权利：

　　（一）按议事规则约定发起业主联名，提议召开业主大会临时会议；

　　（二）对业主大会会议表决前的议题草案提出书面修正建议；

　　（三）参加业主大会会议，就小区共同管理事项行使表决权；

　　（四）选举业主委员会成员和本小组业主代表，并享有被选举权；

　　（五）旁听业主委员会会议；

　　（六）监督业主委员会的日常工作，并提出建议；

　　（七）通过诉讼，对侵害共同利益和专有利益的决定行使撤销权；

　　（八）根据管理规约和议事规则的约定，查询与小区共同管理事项有关的资料；

　　（九）法律、法规规定的其它权利。

　　（十）

　　第四十条  业主大会、业主委员会应当依法配合街道办事处（苏木乡镇人民政府）、社区居（嘎查村）民委员会依法履行自治管理职责，支持街道办事处（苏木乡镇人民政府）、社区居（嘎查村）民委员会开展工作，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知街道办事处（苏木乡镇人民政府）、社区居（嘎查村）民委员会，并听取其意见。

　　第四十一条  业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向街道办事处（苏木乡镇人民政府）书面提出撤销申请。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第四十二条  业主委员会不能正常开展工作，不履行职责，或未按规定及时召开业主大会会议的，由物业所在地街道办事处（苏木乡镇人民政府）责令其限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责，拒不改正的，街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当协助业主召开业主大会临时会议，共同决定有关事项。

　　

　　第四章  附  则

　　第四十三条  本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议进行修改，本议事规则未尽事项由业主大会补充。

　　第四十四条  本议事规则对本物业管理区域内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，议事规则的效力及于物业的继受人。本议事规则自首次业主大会会议表决通过之日（     年   月   日）起生效。

　　第四十五条  制定和修改的业主大会议事规则，应当按照规定报街道办事处（苏木乡镇人民政府）备案。

　　

　　

　　

　　附件3

　　

　　乌兰浩特市住宅小区物业管理委员会

　　组建流程

　　第一条  为规范本市物业管理委员会组建工作，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规的规定，结合乌兰浩特市实际，制定本组建流程。

　　第二条  本市行政区域内物业管理委员会组建相关工作适用本组建流程。

　　第三条  物业管理委员会依照相关法律法规的规定承担有关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

　　　　成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会履行职责，并组织执行业主大会的决定。

　　　　未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使业主大会和业主委员会的职责。

　　第四条  街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当落实属地管理责任，负责组建本辖区内物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责。

　　第五条  一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。

　　　　坚持党建引领，推动在物业管理委员会中建立党组织。充分发挥业主、物业使用人中的中国共产党党员、人大代表和政协委员在社区治理中的带头作用，引导和支持其积极担任物业管理委员会成员。

　　第六条  物业管理委员会由社区居（嘎查村）民委员会、业主、物业使用人代表等三人以上单数组成，其中业主代表人数应占全体成员的半数以上。

　　（一）业主、物业使用人担任物业管理委员会成员的，应当符合下列条件：

　　1.具有完全民事行为能力；

　　2.遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强，并提交书面承诺；

　　3.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

　　4.具备履行职责的健康条件、具有一定组织能力和相应的时间；

　　5.公告之日前一年度在本物业管理区域内居住半年以上；

　　6.法律、法规规定的其他条件。

　　（二）业主、物业使用人有下列情形之一的，不得担任物业管理委员会成员：

　　1.被人民法院纳入失信被执行人名单的；

　　2.在物业管理活动中，违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的；

　　3.本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业管理区域的物业服务人任职或者与该物业服务人有其他利害关系；

　　4.有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋的；

　　5.恶意欠缴物业服务费或者住宅专项维修资金等拒不遵守管理规约、履行业主义务的；

　　6.法律、法规规定或者业主大会议事规则、管理规约约定其他情形。

　　第七条  有下列情形之一的，物业所在地街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当组织成立物业管理委员会：

　　（一）具备成立业主大会条件但确有困难一年内未成立的；

　　（二）业主大会成立后，未能依法选举产生业主委员会的；

　　（三）业主委员会不正当履行职责或者无法正常履行职责达三个月以上的。

　　第八条  符合组建条件的，街道办事处（苏木乡镇人民政府）就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项进行公告。公告中明确物业管理委员会委员的人选要求、报名方式、起始日期等。

　　　　公告应当在物业管理区域内显著位置进行公示。物业管理区域显著位置是指公告栏、小区出入口、单元门、电梯轿厢内、客服场所等。

　　　　公示期限不得少于7日。

　　第九条  物业管理委员会委员人选通过下列方式产生：

　　（一）街道（苏木乡镇）或者社区（嘎查村）党组织推荐；

　　（二）街道办事处（苏木乡镇人民政府）或者社区居（嘎查村）民委员会推荐；

　　（三）业主自荐或三名以上业主联名推荐。

　　　　公示截止日后7日内，街道办事处（苏木乡镇人民政府）组织社区居（嘎查村）民委员会根据人选自荐、推荐情况，确定物业管理委员会委员名单。其中，物业管理委员会主任由社区居（嘎查村）民委员会代表担任，副主任由社区居（嘎查村）民委员会指定一名业主代表担任。

　　第十条  物业管理委员会委员姓名、职业、住址等应当在物业管理区域内显著位置进行公示。公示期限不得少于7日。如有异议的，应书面向街道办事处（苏木乡镇人民政府）提出，街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当在7日内完成核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十一条  已成立业主大会的，物业管理委员会应当自成立之日起30日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案：

　　（一）物业管理委员会情况；

　　（二）业主大会表决通过的管理规约、业主大会议事规则；

　　（三）业主大会决定的其他重大事项。

　　备案材料齐备的，街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当在收到备案材料十个工作日内发出备案证明，并将备案情况书面告知市人民政府物业管理主管部门。

　　收到备案证明后，物业管理委员会持备案手续相关材料向公安机关或者公安机关许可的印章刻制单位依法申请刻制相关印章。

　　　　未成立业主大会的，物业管理委员会于成立之日由街道办事处（苏木乡镇人民政府）自行备案。物业管理委员会持街道办事处（苏木乡镇人民政府）出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

　　第十二条  物业管理委员会负责组织业主共同决定物业管理事项，接受街道（苏木乡镇）或者社区（嘎查村）党组织、街道办事处（苏木乡镇人民政府）或者社区居（嘎查村）民委员会的指导和监督，接受业主监督。组织业主行使下列职责：

　　（一）推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；

　　（二）召集业主大会会议或者全体业主会议，报告年度物业管理的实施情况和物业管理委员会履职情况；

　　（三）组织业主选聘、解聘物业服务人，确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格，代表业主与物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

　　（四）组织业主决定共用部分的经营方式，拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；

　　（五）组织业主筹集、管理和使用专项维修资金；

　　（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；

　　（七）组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

　　（八）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

　　（九）定期向业主通报工作情况；

　　（十）在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作；

　　（十一）配合、支持街道办事处（苏木乡镇人民政府）或者社区居（嘎查村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

　　（十二）业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。

　　第十三条  物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照议事规则的规定召开。经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上委员提议，可以召开物业管理委员会临时会议。

　　　　物业管理委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集和主持，三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。

　　　　物业管理委员会会议应当有过半数委员且过半数业主、物业使用人代表委员参加。业主、物业使用人代表委员不能委托代理人参加会议。

　　　　物业管理委员会作出的决定应当经过半数委员签字同意。会议结束后3日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示。

　　　　物业管理委员会全体成员有同等表决权。

　　第十四条  物业管理委员会中业主、物业使用人代表有下列情形之一的，委员资格自情形发生之日起自然终止，由物业管理委员会向业主公示：

　　（一）不再是本物业管理区域内业主或者物业使用人；

　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

　　（三）丧失履行职责能力的；

　　（四）以书面形式提出辞呈的；

　　（五）拒不履行业主义务的；

　　（六）向物业服务人销售商品、承揽业务、牟取不当利益的；

　　（七）侵犯业主合法权益的；

　　（八）其他原因不宜担任物业管理委员会委员的情形。

　　物业管理委员会人员成员资格终止或者被终止后缺员的，街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当按本办法第九条要求组织递补，并应当在30日内向原备案机关办理变更备案。

　　第十五条  物业管理委员会相关工作经费及委员津贴从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法和标准应当由全体业主共同决定。

　　第十六条  物业管理委员会的任期不超过3年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处（苏木乡镇人民政府）重新组建物业管理委员会。

　　第十七条  已成立业主大会、选举产生业主委员会，并按照规定备案的，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处（苏木乡镇人民政府）应当在30日内解散物业管理委员会，收回物业管理委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十八条  物业管理委员会应当依法履行职责。街道办事处（苏木乡镇人民政府）对物业管理委员会作出的违反法律法规和规章的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第十九条  本组建流程由市人民政府物业管理主管部门负责解释。