乌兰浩特市人民政府办公室关于印发《乌兰浩特市闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点工作实施方案》的通知

  

  各镇人民政府，市直各相关部门：

  经市政府同意，现将《乌兰浩特市闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点工作实施方案》印发给你们，请认真遵照执行。

  

  2020年6月2日

  乌兰浩特市闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点工作实施方案

  根据《中央农办农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）《内蒙古自治区自然资源关于加强农村牧区宅基地管理的通知》（内农牧合发〔2019〕65号）和《内蒙古自治区农牧厅关于开展农村牧区闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点的通知》（内农牧合发〔2020〕93号）文件精神，为切实提高农村土地资源利用率，增加农民收入，探索盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅的有效途径和政策措施，结合我市实际，制定本方案。

  一、指导思想

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，坚持农业农村优先发展，围绕乡村振兴产业兴旺发展目标要求，着力盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅,积极引入工商资本投入“三农”，鼓励嘎查村集体、合作社和农民通过自主经营、合作经营、出租、入股等多种方式盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，鼓励村集体和农民利用闲置资源创新创业；吸引城市居民到农村租房体验生产生活，鼓励外出返乡人员回归农业农村，让返乡人员和城市居民为农村生活带来创新的经营理念和前沿的乡村发展模式，加快乡村产业振兴。

  二、基本原则

  （一）依法依规、坚守政策底线。严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，遵守国家和自治区关于宅基地管理、国土空间规划、用途管制、市场监管和传统部落保护等法律法规和政策；严禁违法违规买卖或变相买卖宅基地搞房地产开发，严厉打击利用农村宅基地建设别墅大院、私人会馆。

  （二）稳中求进、探索试点经验。因地制宜，扎实有序推进闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作，结合我市农村土地确权、开展集体产权制度改革和“三权分置”等工作，探索农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用路径，先行探索实践，坚持稳中求进工作总基调，对闲置宅基地和闲置住宅的利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行探索试点，同时妥善化解和处置权属纠纷与遗留问题，总结出一批可复制、可推广的方法和经验。

  （三）增收创益、形成共赢格局。充分发挥村级组织主动性，调动农民参与的积极性，在尊重农民群众主体意愿的基础上，与村集体经济发展相结合，将本地传统特色文化和创新经营模式相融合，发展休闲农业、乡村旅游、特色民俗餐饮、农村生活体验等新产业新业态及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。各镇统筹处理好村集体、农户和投资主体间的权益关系，形成多方共赢的良好格局。

  （四）保护为先、综合开发利用。坚持尊重历史，顺应自然的原则，依法依规提升传统村落、文化名村、特色景观旅游名村的闲置宅基地和闲置住宅开发质量和水平，加快重点旅游村落、传统村落和旅游资源相对优越的村庄闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用。坚持盘活利用现有农村资源，对传统村落、民居等建筑不搞大拆大建，发展绿色、特色乡村产业，激发农村内在发展动力。严禁在探索闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点工作的同时，搞“一刀切”，搞强迫命令，强行推进试点工作。

  三、基本情况

  乌兰浩特市总面积2353.5平方公里，其中建成区面积38.5平方公里。现辖4个建制镇、1个现代农业园区。总人口36万人，其中农业人口7.83万人。辖58个行政村、172个村民小组、农村集体经济组织成员7.7万人，2.1万户，集体耕地面积61.7万亩。我市农村现有宅基地19424宗，宅基地登记发证面积9675.75亩，占有一处宅基地的农户数17426户，占有两处以上宅基地的农户数1679户。按照每户0.75亩的标准，宅基地面积超标准的农户有13526户，空闲宅基地406宗、1170.44亩。

  （一）试点嘎查村基本情况

  1.义勒力特嘎查：义勒力特镇义勒力特嘎查位于乌兰浩特市区以北9公里处，义勒力特镇政府所在地，共有1个自然村，4个村民小组，农户394户，人口1141人。现有耕地7976亩，林地12800亩，主导产业为种植业、林果业、旅游业，2019年农民人均可支配收入1.702万元。目前，全村现有宅基地524宗，计划盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、农家乐和民宿、休闲农业、稻米产业等。

  2.胡格吉勒嘎查：葛根庙镇胡格吉勒嘎查距乌兰浩特市区26公里，辖4个村民小组，270户农户，人口820人，蒙古族占85%，现有耕地面积6500亩，林地2200亩，全村牲畜总头数3925头（只），农民专业合作社3个。目前，全村现有宅基地230宗，计划盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿、休闲农牧业、生态农业等。

  3.阿古营子嘎查：葛根庙镇阿古营子嘎查辖1个自然屯，户数297户，人口645人，耕地面积6700亩。目前，全村现有宅基地183宗，计划盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿、休闲农牧业、稻米产业、生态农业。

  四、主要任务

  （一）摸清现状底数。市农科局牵头，自然资源局、住建局、义勒力特镇和葛根庙镇相互配合，全面摸排农村闲置宅基地和闲置住宅现状，从地理环境、人文环境、结构体系、建筑风格、周边环境、周围路况到出租意向等进行全要素登记，建立动态信息库。摸清试点村闲置宅基地和闲置住宅数量、住宅和院落面积、宅基地来源、房屋整体结构、居住情况、产权证有无情况等数据信息，为试点工作开展打好基础。

  （二）制定相关政策。一是积极探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”办法，适度放活宅基地和农民房屋使用权，建立符合市场规律的农村宅基地退出补偿激励和规范有序流转机制，制定农村闲置宅基地和闲置住宅流转交易办法及相关配套扶持政策。通过出台相关配套政策，为农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用提供政策保障。二是建立完善农房经营权价值评估体系、抵押物处置及抵押贷款风险缓释补偿机制，引导流转农房经营权依法向金融机构融资担保，形成政府、村集体、农户、企业和消费者“五赢”局面。三是加大项目整合力度，对试点嘎查村，结合现阶段实行的美丽乡村建设、农村环境整治等工作，优先安排基础设施建设，重点加强道路、供水、供电、排水、通信、污水处理、垃圾处理、厕所改造等基础设施配套，促进农村闲置宅基地和闲置住宅开发利用。四是探索农民股份专业合作社运行模式，鼓励农民参加入股，实现收益增长。围绕实施乡村振兴战略，结合脱贫攻坚、移民搬迁、村集体产权制度改革、乡村治理体系建设等工作，向社会推介农村闲置宅基地和闲置住宅资源，吸引人才到农村创业。通过推进股份制经济合作社运行、创新闲置宅基地和闲置住宅运营模式，建立以增加村集体收入、农民收入为主要内容的保障制度。

  （三）开展宅基地确权。在农村集体土地“三权”分置的基础上，试点推行“房地一体”确权登记工作，严格落实“一户一宅”制度，明晰农村土地、农村房屋（宅基地）权属，规范宅基地管理，对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照相关政策分类进行认定。先行完成试点村农房确权颁证工作，为农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用奠定基础。人居土地减少、不能保障一户有一处宅基地的地区，各镇要在充分尊重农民意愿的基础上采取措施，按照有关规定标准保障农民住有所居。

  （四）科学规划宅基地，合理分配宅基地资源。农民建房应当符合国土空间总体规划、村庄规划。农民严格按照批准面积和建房标准建设，禁止未批先建、超面积占用宅基地。批准异地建房的，严格执行“建新拆旧”要求，将原宅基地交还给嘎查村集体。农民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。各镇政府严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用基本农田。城镇建设用地规模范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足符合宅基分配条件农户的建房需要。

  （五）建立农村宅基地退出机制。按照不同类别，采取无偿、有偿和享受政府相关优惠政策等方式鼓励退出多余宅基地。对符合建房条件又自愿放弃建房资格的无房户，以及符合“一户一宅”政策且全部退出的农户给予补偿奖励，签订退出宅基地协议。同时不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得非法收回农民合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为进城落户的条件。

  （六）规范流转交易管理。巩固完善全市农村宅基地使用权确权登记颁证工作，进一步健全农村闲置宅基地和闲置住宅基本信息数据库。依托农村产权交易平台，实施网络化管理，积极向社会推介农村闲置宅基地和闲置住宅。认真做好农村产权交易平台建设和日常维护，开辟农村闲置宅基地和闲置住宅流转交易功能，完善流转交易程序及模式，明确使用、流转、建设条件。规范农村闲置宅基地和闲置住宅流转合同，明确权力责任。推行“宅基地集体所有，允许房屋经营权流转”交易，充分保障农民财产权益。

  （七）探索盘活利用模式。根据不同区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承，选择适合本地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用模式，探索完善村集体自主开发，农户自主开发，村集体、农户、企业入股合作开发，转换土地性质开发等不同类型的盘活利用模式。

  1.支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。深入推进农村“三变”改革，推动资源变资产、资金变股金、农民变股东，支持村集体将闲置宅基地、闲置住宅、特色村落建筑群等自然资源和景观等转化为可量化资本，发展多种形式的股份合作。农村集体经济组织对闲置宅基地进行储备、开发，对闲置住宅统一收储盘活利用，获得相应的集体经营性收入。允许村集体利用农村宅基地和住宅从事客栈、餐饮、文创、康养等商业经营活动。

  2.探索符合市场规律的农村宅基地使用权有偿退出机制，支持村集体经济合作社采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策。

  3.试点宅基地集体所有权的有偿使用。探索宅基地资格权在特定范围内转让，允许在本镇集体经济组织成员内部转让，或者在政策性搬迁、撤并类村庄符合宅基地申请条件的家庭户中跨村转让，允许城市居民在保留原农户宅基地产权的基础上，改造农村闲置住宅、危房，在不突破宅基地面积标准的条件下，依法依规改建，享受一定时期的宅基地使用权和房屋财产权，用于发展乡村旅游、民宿客栈、特色餐饮等适合农村发展的新产业。

  4.引导农民自主创业、创新经营，或以入股、出租、合作等方式发展新产业新业态，获得经营性或财产性收入。

  5.支持村集体经济组织与社会资本合作或联合，以山水资源入股获取分红，拓展农家乐、客栈农庄、度假村、休闲观光农业、农村手工艺、电商特色村等形式多样化的产品业态。

  6.鼓励返乡人员、大学毕业生、退伍军人依托自有和闲置住宅或租赁农村闲置宅基地和闲置住宅，创办乡村旅游、家庭农牧场、休闲农业、乡村酒店等新型经营主体。

  （八）加强监督管理。一是加强监管，各镇按照属地管理、相关部门授权、综合执法原则，加强对农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的安全生产和动态监管，禁止违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，禁止利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。二是落实农村宅基地集体所有权，闲置宅基地和闲置住宅使用权流转须经村集体经济组织审核备案。三是建立纠纷调处机制，及时化解矛盾，保护所有者、经营者、第三方的合法权益。四是强化新建农房规划管控，严格管理农村闲置宅基地和闲置住宅改（扩）建，严控乱拆乱建行为，确需整体规划改造的要采取先行审批的原则。

  五、实施步骤

  （一）全面准备阶段（2020年6月）。成立领导机构，制定《乌兰浩特市农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点工作实施方案》及相关工作方案，开展宣传、业务培训等前期准备工作。

  （二）组织实施阶段（2020年7月-2021年10月）。根据批复的试点实施方案，组织相关镇和嘎查村，选择合适的盘活模式，扎实开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点工作。试点结束后总结经验形成报告。利用试点嘎查村的经验，初步建立农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用政策制度框架体系。

  （三）总结验收阶段（2021年11月-2021年12月）。市政府统一组织，对试点嘎查村进行检查验收，梳理试点工作中出现的问题和矛盾，总结好的经验做法、运营模式，形成农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点工作档案材料。在试点工作基础上，建立完善的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用机制。

  六、保障措施

  （一）健全机构，加强组织领导。成立由市长任组长，分管副市长任副组长，各相关部门及试点镇主要领导为成员的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点工作领导小组，定期召开协调会议，统筹协调各部门协同参与、共同推动试点工作顺利开展。

  （二）培树典型，加大宣传引导。利用网络平台、新闻媒体、公众号等媒介，通过张贴海报、发放宣传单、开展专题培训等形式，广泛宣传相关政策措施，为农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点工作的开展营造良好的舆论环境。同时，在试点工作中，及时总结试点经验，培树典型示范。

  （三）统筹推进，强化政策支持。在市委政府统一领导下，各部门要切实履行各自职责。市农科局、自然资源局要建立协调机制，加强沟通协作，保持工作的连续性、稳定性。财政部门要做好资金保障工作，确保交易平台规范建设、宣传工作经费及奖补政策等资金落实到位。义勒力特镇和葛根庙镇要高度重视试点工作，切实承担起主体责任，统筹推进，确保试点嘎查村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作顺利开展。

  （四）制定机制，开展督查考核。市农科局牵头，组织相关部门定期对工作开展情况进行检查督导，对发现的问题及时反馈领导小组予以协调解决，对进度缓慢、配合不利的单位予以通报。